Sinds november 2018 is Patrick Barské werkzaam als directeur Vastgoed & Ontwikkeling bij Stadgenoot, een grote woningcorporatie in Amsterdam. Stadgenoot wil Amsterdam bereikbaar houden voor de meest uiteenlopende groepen mensen, met name voor starters en mensen met lagere inkomens. Nu weten we allemaal dat daar meteen het grote probleem van deze tijd op tafel ligt: er zijn niet voldoende woningen beschikbaar. De stad is heel gewild. Vooral starters moeten ontzettend lang wachten voordat ze in aanmerking komen voor een betaalbare woning. Ook de doorstroom van woning naar woning gaat moeizaam. Lastige vraagstukken waar Patrick met veel passie over meedenkt.
Hij voelt zich, zo omschrijft hij het zelf, als een kind in een snoepwinkel bij Stadgenoot. Vanwege corona spreek ik Patrick via een telefoonverbinding in plaats van op zijn werkkamer. Jammer, want Stadgenoot huist in een monumentaal pand uit 1873 aan de Sarphatistraat in Amsterdam. Trots vertelt Patrick over het historische gebouw, waar hij inmiddels al bijna een jaar nauwelijks is geweest vanwege de pandemie. Naast corona, waar we het nu eens niet over zullen hebben, is de opgave waar Patrick en zijn team voor staan ook een behoorlijke uitdaging te noemen.
Patrick: “Mijns inziens zijn er drie ingewikkelde taken waar we voor staan. In de eerste plaats het enorme woningtekort. Ik zeg wel eens cynisch: “Je hebt als Amsterdammer nog eerder een nier dan een woning.” Ten tweede hebben we te maken met het leefbaarheidsvraagstuk en ten derde heeft ook de energietransitie onze volle aandacht.
Ons doel is om jaarlijks minimaal 500 sociale huurwoningen te bouwen, waarbij we verduurzaming en gebiedsontwikkeling natuurlijk in de plannen meenemen. Bij groot onderhoud en renovaties gaan we daarom vaak verder dan de strikt noodzakelijke verbeteringen. Overgaan op warmtepompen, het plaatsen van zonnepanelen en het gebruik van circulaire bouwmaterialen zijn steeds meer gemeengoed geworden in de sector. Wij werken met een sterk gebiedsgerichte aanpak; we betrekken bewoners bij de plannen die we hebben, ook rondom groenvoorziening en veiligheid in de buurt. Dit alles vergt een behoorlijke investering. Hierbij helpen belastingverhogingen en de verhuurdersheffing vanuit het Rijk niet mee. Afgelopen jaar betaalden de Amsterdamse corporaties 11 procent meer aan verhuurdersbelasting. Ook de verhoging van de overdrachtsbelasting zet de financiën van corporaties verder onder druk. Waar moet de nota naar toe? Om nieuwbouw te kunnen ontwikkelen moeten wij woningen verkopen. De opbrengst herinvesteren we in de stad; in sociale huurwoningen en de omgeving. Als we dat doen, groeit onze woningvoorraad. Met de huizenprijzen van nu kunnen we twéé huurwoningen bouwen als we er één verkopen.”
Er zijn te weinig woningen, is er ook een probleem met het type woningen?
Ja, we zien dat er te weinig ‘voordeuren’ zijn, maar ook te weinig passende woningen. Daar bedoel ik mee dat we achter de voordeur moeten kijken. Naar de plattegrond en het gebruik van de woning. Ik geef een voorbeeld van, hoe ik het noem, de wooncarrière van een starter naar een senior. Je woont bij je ouders en het is tijd om het ouderlijk huis te verlaten. Je bent jong en hebt aan een klein appartement voldoende, het liefst binnen de ring, in de buurt van eet- en drinkgelegenheden en het werk of de opleiding die je doet. Een volgende stap is over het algemeen samenwonen en eventueel kinderen krijgen. Dan wil je meer ruimte. Een grotere woning, meer groen en buiten het centrum, het liefste met parkeerruimte. Weer een aantal decennia later zijn de kinderen al lang de deur uit, is de woning is aan de grote kant en willen mensen graag een zogenaamde levensbestendige woning. Het liefst in de buurt van verschillende voorzieningen zoals winkels, buurthuizen, openbaar vervoer en veel groen. Deze schets is alleen te realiseren als we de doorstroom verbeteren.
Hoe kunnen we die doorstroom verbeteren?
We moeten mijns inziens drie dingen doen: naoorlogse woonwijken verdichten door herstructurering, nadenken over flexibele woonconcepten en transformatiegebieden aankopen om de verdwenen grootschalige industrie te vervangen voor kleinschalige werk- en woongebieden.
Er zijn diverse tot de verbeelding sprekende voorbeelden in Amsterdam waar woningcorporaties en ontwikkelende partijen fantastisch samenwerken, zoals Oostenburg. Hier heeft Stadgenoot onlangs de eerste sociale huurwoningen voor jongeren opgeleverd, in woongebouw De Poort. Oostenburg wordt de komende jaren ontwikkeld tot een nieuwe stoere stadswijk met circa 1800 woningen. Er komt een mooie mix van sociale huur, middensegment- en vrijesectorhuurwoningen, koopappartementen, zelfbouwwoningen, ontspanningsplekken en horeca en bedrijvigheid. De historische kern van Oostenburg blijft bewaard, in de vorm van de negentiende-eeuwse Van Gendthallen, de monumentale Werkspoorhal, de oude kademuren en de iconische blauwe kraanbokken van Werkspoor.
Ook herstructureringsprojecten, het opnieuw indelen van bestaande woongebieden, vergroten het aantal woningen en faciliteren de doorstroom. Een voorbeeld is de Van der Kunbuurt in Amsterdam-Oost, waar 200 portiekwoningen uit de jaren vijftig worden vervangen door 730 woningen. Een zelfde aanpak hanteren wij op de locatie van voormalig zorgcentrum De Venser in Amsterdam-Zuidoost. Hier ontwikkelen we een geheel nieuw woongebied, met diverse woongebouwen en voorzieningen. Kortom, er zijn talloze voorbeelden van hoe we wijken ‘verdichten’, zoals we dat noemen.”
Niet alleen woningen, maar ook de buurt is belangrijk, hoe gaan jullie daar mee om?
Door buurten en wijken te differentiëren, krijgen meer doelgroepen een kans op een betaalbare woning. Een gemêleerde wijk met goede voorzieningen draagt bij aan de diversiteit en de leefbaarheid van de omgeving. Diversiteit is een mooi begin, maar niet voldoende. Ik sluit me aan bij de idee van ‘de compacte stad’. Het verdichten én effectief omgaan met de vierkante meters die we hebben. Als er meer mensen wonen op één vierkante kilometer, dan is een goede organisatie en inrichting van die ene vierkante kilometer essentieel. Privéruimten, semi-publieke ruimten en de openbare ruimte moeten anders ingericht worden. We moeten op een andere manier omgaan met veiligheid en mobiliteit. En dat vraagt vergezichten en visie. In de toekomst gaan we bijvoorbeeld anders om met mobiliteit. Meer openbaar vervoer, dichtbij huis. Maar we denken ook aan kelders waar deelauto’s en deelfietsen staan. We moeten steeds kijken naar hoe huurders op een betere manier met elkaar kunnen samenleven. Woningcorporaties kijken in deze vraagstukken naar strategische en financiële kaders maar wij zijn hierin ook afhankelijk van gemeenten en bewoners. Mensen moeten wel willen doorstromen. Gemeenten moeten hierin een faciliterende rol op zich nemen.
Wat is de rol van de aannemer?
We werken nauw samen met diverse ketenpartners. Zij denken mee over gebiedsontwikkeling, ontwerp en uitvoering. Hemubo is een van onze vaste partners op gebied van vastgoedverbetering, renovatie en – nu Hillen & Roosen onderdeel is geworden van Hemubo – ook op nieuwbouw.
Bij Hillen & Roosen is de ‘Hemubo-cultuur’ binnengedrongen. Dat houdt in dat de ontzorgende rol, die Hemubo heel serieus neemt, ook bij Hillen & Roosen een belangrijke pijler is. Dat is een beweging die wij als Stadgenoot heel prettig vinden. Wij hebben de regierol, Hemubo en Hillen & Roosen hebben een dienstverlenende rol. Er zit een verschil in het moment dat je bij elkaar aan tafel komt te zitten. Is dat pas bij het definitief ontwerp? Of al bij het voorlopig ontwerp, waar de aannemer meer invloed uitoefent op het uiteindelijk te realiseren bouwproject? Hemubo en Hillen & Roosen hebben veel invloed omdat ze mee-ontwikkelen, -ontwerpen en -denken over gebiedsontwikkeling. In goed Nederlands spreken we van een Design, Engineer & Build-constructie.
Noordeinde is een project waar we met Hemubo en Hillen & Roosen op deze manier hebben samengewerkt. Hillen & Roosen nam hier de volledige lead op zich. Wij kwamen alleen even om de hoek kijken bij spannende momenten. Door duidelijke afspraken te maken, creëer je vertrouwen, ook als het moeilijk wordt. Daardoor voelt het niet alsof je een project uit handen geeft.
Over Patrick Barské
Patrick is getrouwd en heeft drie kinderen. Hij voelt zich thuis bij Stadgenoot in Amsterdam, al is hij van oorsprong een Rotterdammer. “Amsterdam is geweldig. Er is in deze stad nog zo veel te bereiken. Als je de juiste mensen met de juiste initiatieven aan elkaar kunt koppelen, is er ontzettend veel mogelijk. Dat is ondernemerschap. Amsterdam met alle uitdagingen die het heeft, de mensen die overal over mee willen denken en ambitieuze plannen hebben voor de toekomst: het voelt voor mij alsof ik een kind in een snoepwinkel ben.”
Kantoor Stadgenoot
Het voormalige Rijks Magazijn van Kleding uit 1874 is verbouwd tot modern kantoor. Oorspronkelijk zou dit complex samen met het naastliggende voormalige Rijks Geneesmiddelen Magazijn het nieuwe hoofdkantoor kantoor worden voor woningcorporatie Stadgenoot. Uiteindelijk is de uit 1870 daterende bebouwing aan de Sarphatistraat ontwikkeld tot commerciële kantoorruimten. De haaks op de Singelgracht gelegen vleugel uit 1908 (met een van de oudste betonskeletten van Nederland) is in gebruik door Stadgenoot.
Stadgenoot, Hemubo en Hillen & Roosen
Er zijn tal van projecten die Stadgenoot samen met Hemubo en Hillen & Roosen in uitvoering heeft. In Osdorpplein en bij de Bosleeuw, beide in Amsterdam, voert Hemubo groot onderhoud uit. Duurzaamheid staat daarbij centraal. Bij het project Osdorpplein passen we 100% gerecycled kunststof kozijnen toe. De houten kozijnen die we uit het complex halen, worden hergebruikt op het project de Bosleeuw.
Noordeinde is een recent opgeleverd nieuwbouw-project in Amsterdam-Noord. Hier heeft Hillen & Roosen samen met Stadgenoot 130 sociale huurappartementen voor een brede doelgroep ontwikkeld én gebouwd. Binnen een tijdsbestek van enkele weken is het ontwerp dat op tafel lag opgepakt en omgezet in een uitvoerbaar technisch ontwerp. Door het Design & Build-contract had
Hillen & Roosen de volledige verantwoordelijkheid voor het project. Op de bouwplaats, maar ook in de buurt, van ontwikkeling tot aan de communicatie met de buurtbewoners. Hierdoor werd Stadgenoot op alle vlakken ontzorgd.
